随着我国房地产行业的快速发展，房产中介与客户之间的纠纷日渐增加，委托人绕开中介人直接订立合同的“跳单”行为时有发生。实践中，中介公司为了自身权益，往往在中介合同中约定禁止“跳单”的条款。但由于彼时缺乏法律规定，当事人在中介合同中约定禁止“跳单”的条款的法律效力如何以及何种情况构成“跳单”违约，认识不一。在此背景下，《中华人民共和国民法典》为回应实践需求，新增了“跳单”违约规定，首次将“跳单”行为上升到法律层面，其第九百六十五条明确规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”

委托人绕开中介人直接订立合同，主要有三种表现形式：

委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，直接与合同相对方订立合同。

委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，通过其他中介人与合同相对方订立合同。

委托人将中介人提供的信息透露给亲朋好友，以亲朋好友的名义与合同相对方订立合同，以达到绕开中介人的目的。

在司法实践中，对于上述行为是否构成“跳单”，关键在于中介人是否履行了中介义务，且中介人的履行行为是否与委托人成功缔约之间具有因果关系。

在房屋买卖过程中，特别是二手方买卖交易中，往往涉及银行商业贷款、公积金贷款、解抵押、资金监管、房屋过户、交付等多方面的内容，中介方的义务不仅在于提供缔约信息、缔约机会，更在于提供专业的服务促成买卖交易的成立。因此，实践中，法院在审理此类案件时除了考虑中介人是否按照合同约定促成双方签订合同以外，还要考虑中介人是否履行了审查义务、合同监督义务以及为买卖双方交易完成的资金监管、协议过户等附随义务。在审查中介人是否履行了中介义务时，重点在于审查中介人的履行行为是否促成了委托人与其他中介方或卖方（买方）成功缔约，委托人才构成违约。如果卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，则不构成违约。

实践中，房产中介公司为了避免“跳单”违约行为，往往采用格式条款对此进行限制，以保证其居间利益得以实现。对于禁止“跳单”条款的效力不能一概而论，不能因其本身属于格式条款就否定其效力，必须基于条款的实际内容，按照合同无效、可撤销的具体规定和合同法关于格式条款的特别规定来分析其效力状态。

首先，禁止“跳单”条款通常不涉及损害国家、集体、第三人利益或者公共利益的内容，其订立的目的在于防止委托人不诚信的行为。

其次，在中介公司非独家代理的情况下，禁止“跳单”条款约定中介公司带领委托人看房后，委托人不得私下或者通过其他中介机构与卖方交易，否则应支付相当于居间报酬的违约金；在多家中介公司掌握同一房源信息的情况下，各家中介公司的报价与服务可能存在较大差异，如果某个中介公司仅以其曾带看过房屋为由便限制买方的选择权，可能导致双方利益的失衡；委托人如果认为显失公平，可以根据法律规定向法院申请撤销该条款。

最后，鉴于禁止“跳单”条款通常是中介公司提供的格式条款，在效力认定时需要审查条款提供方是否具有免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。

关于支付居间报酬，实践中，委托人“跳单”行为往往发生在看房之后，订立买卖合同之前；此时，中介公司仅仅履行了部分合同义务，如果要求委托人支付全部的报酬，违反了权利义务一致的原则。居间报酬应考虑按照公平合理的原则确定，防止当事人之间的利益失衡，根据中介人提供服务的程度，进行具体判断。